Jurisreferência

STJ. A imobiliária não é parte legítima para ajuizar ação de execução de aluguéis

Data: 05/05/2014

"A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual".

Íntegra do acórdão:

Acórdão: Recurso Especial n. 1.252.620 - SC.
Relator: Min. Nancy Andrighi.
Data da decisão: 19.06.2012.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011⁄0105156-4)
RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. EMBARGOS DO DEVEDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. - A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar ação de execução de créditos referentes a contrato de locação, pois é apenas representante do proprietário, e não substituta processual. - Recurso especial provido. Ônus sucumbenciais invertidos.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Sidnei Beneti.

Brasília (DF), 19 de junho de 2012(Data do Julgamento)

MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Relatora

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2011⁄0105156-4
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1252620 ⁄ SC

Números Origem: 20070481201 20070481201000100 20070481201000200 23033740278

PAUTA: 12⁄06⁄2012 JULGADO: 12⁄06⁄2012

Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. MAURÍCIO DE PAULA CARDOSO
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

AUTUAÇÃO
RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, adiou o julgamento deste processo por indicação do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).

RECURSO ESPECIAL Nº 1.252.620 - SC (2011⁄0105156-4)
RECORRENTE : LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO
REPR. POR : CELSO LUIZ MOREIRA MUND - INVENTARIANTE
ADVOGADO : OLAVO RIGON FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO : ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA
ADVOGADO : JOSÉ AUGUSTO PEREGRINO FERREIRA E OUTRO(S)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RELATÓRIO
Cuida-se de recurso especial interposto por LÍDIA MOREIRA MUND - ESPÓLIO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina.

Ação: embargos do devedor, opostos pelo recorrente, em face de execução de título extrajudicial ajuizada pela ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS SÃO FRANCISCO LTDA, em desfavor do recorrente.

A ação de execução está fundada em contrato de locação firmado entre Hermano Beilke Viana – locador, e Alberto Knolsein – locatário, e afiançado por Lídia Moreira Mund, já falecida e, portanto, substituída pelo espólio.

Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido, para reconhecer a validade da fiança e excluir do valor da execução todas as rubricas acessórias (água, energia elétrica, IPTU), mantendo-se apenas o valor referente aos aluguéis.

Acórdão: negou provimento à apelação interposta pelo recorrente, nos termos da seguinte ementa:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. AVENTADA ILEGITIMIDADE AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS PARA PROPOR EXECUÇÃO DE ALUGUERES. PODERES CONFERIDOS À EXEQUENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. LITISPENDÊNCIA. EXECUÇÃO ANTERIOR JULGADA EXTINTA SEM ANÁLISE DO MÉRITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. DESNECESSIDADE. PROVAS NOS AUTOS SUFICIENTES À FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. RAZÕES RECURSAIS INFUNDADAS. APELO DESPROVIDO.

"É parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário, a empresa imobiliária investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo, a fim de receber valores oriundos de contrato de locação." (AI n. 02.016903-5, de Blumenau, Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben).

"A teor do disposto no artigo 301, §3º, do CPC, existe litispendência quando se repete a ação que está em curso. Para se configurar a litispendência, é necessária a existência da tríplice identidade prevista no §2º do artigo 302 do CPC, ou seja, que a ação tenha as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da outra demanda. Dentro desta concepção, não ocorre litispendência quando se trata de ações com pedidos distintos." (STJ, REsp n. 399.892⁄MG, Rel. Min. Garcia Vieira).

O princípio da livre apreciação da prova, vigente no ordenamento jurídico pátrio (art. 131 do CPC), outorga ao juiz o poder de examinar livremente os elementos probatórios que lhe são apresentados, sendo-lhe não apenas facultado, como também altamente aconselhável, à luz dos princípios da economia e da celeridade processuais, proceder ao julgamento tão logo constem dos autos elementos suficientes para a formação de seu convencimento. (e-STJ fl. 100)

Embargos de declaração: interpostos pelo recorrente, foram rejeitados.

Recurso Especial: alega violação dos arts. 6º e 389, II, do CPC, bem com dissídio jurisprudencial. Argumenta que a administradora de imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, os quais compõem o patrimônio do devedor. Assevera que houve cerceamento de defesa, tendo em vista o indeferimento da prova pericial.

Juízo Prévio de Admissibilidade: O Tribunal de origem admitiu o Recurso Especial, determinando a subida dos autos ao STJ.

É o relatório.

VOTO
I – Delimitação da controvérsia

Cinge-se a controvérsia a examinar a legitimidade ativa da administradora de imóveis para postular, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos.

O Tribunal de origem assim se manifestou sobre a preliminar de ilegitimidade suscitada pela recorrente:

Quanto à aventada ilegitimidade ativa ad causam, tem-se que os documentos juntados às fls. 4⁄6 dos autos da execução em apenso são suficientes para afastar essa preliminar. Além disso, o embargante, em suas argumentações, em momento algum nega a existência do contrato particular de locação de imóvel no qual a imobiliária atua como representante do proprietário do bem.

Com efeito, consoante se infere do mandato firmado entre o proprietário, Sr. Hermano Beilke Viana, e a apelada, possui essa, em relação ao imóvel locado, cujo fiador é o apelante, poderes para "tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (fl. 20 dos presentes autos, com grifos no original). Não pairam dúvidas, portanto, de que o imóvel permanecia sob a administração e os cuidados da imobiliária durante a vigência do contrato de fl. 6.

Como bem destacou o MM. Magistrado a quo, "À exequente, conforme a procuração que consta à fl. 5 dos autos da execução, foram atribuídos poderes especiais, para que constituísse Advogado para buscar em Juízo a satisfação de créditos decorrentes do contrato locativo" (fl. 55).

É da essência do mandato que uma pessoa seja "investida de poderes por outra, com o objetivo de, em seu nome, praticar atos jurídicos ou administrar interesses. É o conceito que se extrai do art. 1.288 do Código Civil (de 1916): 'Opera-se o mandato, quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses'" (in RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 471).

(...) Dessa feita, conquanto tenha intervindo na celebração do pacto locatício em apreço, porque constituída administradora do imóvel locado, resta inquestionável a legitimidade da imobiliária para figurar no pólo ativo da demanda executória, atuando na qualidade de representante do proprietário. (e-STJ fls. 102⁄104)

O recorrente afirma que o acórdão recorrido violou o art. 6º do CPC, porque a imobiliária, como representante do locador, não poderia pleitear, em nome próprio, os aluguéis inadimplidos, que compõem o patrimônio do proprietário.

II. Legitimidade Ativa

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245⁄1991. O contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, é sinalagmático, firmado entre locador e locatário.

Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária, que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.

A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essa intermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores.

Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização da posição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexos processuais.

O contrato de administração de imóveis tem lugar quando o proprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão de imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, mediante contraprestação em dinheiro.

A procuração é, portanto, o principal instrumento da administração imobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderes conferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função.

Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietário do imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para:

"tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas 'ad e extra Judicia', possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração" (e-STJ fls. 102⁄103)

Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. Hermano Beilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para a prática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgados poderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e que versem sobre o referido imóvel.

Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador.

A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos.

Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possível pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei (art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito material. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais.

A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termos definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto.

Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei 8.245⁄91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituir processualmente o locador.

A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, e não substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargos derivados de contrato de locação.

A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratual se dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequer tenham contato pessoal.

Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis.

Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzida em juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANO BEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIA MOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito.

Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar o provimento do Recurso Especial.

Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para cassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada.

Condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1º grau de jurisdição.

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2011⁄0105156-4
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.252.620 ⁄ SC

Números Origem: 20070481201 20070481201000100 20070481201000200 23033740278

PAUTA: 12⁄06⁄2012 JULGADO: 19⁄06⁄2012

Relatora
Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. JOSÉ BONIFÁCIO BORGES DE ANDRADA
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Turma, por unanimidade, deu provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Sidnei Beneti.

Documento: 1155141 Inteiro Teor do Acórdão - DJe: 25/06/2012

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