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Relator: Des.(a) EDUARDO MARINÉ DA CUNHA
Relator do Acórdão: Des.(a) EDUARDO MARINÉ DA CUNHA
Data do Julgamento: 07/04/2011
Data da Publicação: 06/05/2011 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - INFILTRAÇÕES EM IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO APARTAMENTO QUE APRESENTA O VÍCIO NA REDE HIDRÁULICA - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - PROVA PERICIAL - PRINCÍPIO DA NÃO ADSTRIÇÃO AO LAUDO - AUSÊNCIA DE PROVAS APTAS A AFASTAR AS CONCLUSÕES DO EXPERT - LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - ÔNUS DA PROVA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA.Para que se condene alguém ao pagamento de indenização por dano moral, é preciso que se configurem os pressupostos ou requisitos da responsabilidade civil, que são o dano, a culpa do agente, em caso de responsabilização subjetiva e o nexo de causalidade entre a atuação deste e o prejuízo. Apesar de o princípio da não adstrição ao laudo pericial estar consagrado em nosso ordenamento jurídico, nos termos dos arts. 436 e 437, do CPC, o julgador apenas poderá deixar de basear sua decisão nas conclusões do perito, caso as demais provas presentes nos autos indiquem, com segurança, que os fatos não ocorreram conforme descritos pelo experto.Os lucros cessantes devem ser robustamente comprovados e, se a autora não cuidou de produzir prova nesse sentido, a improcedência de seu pedido se impõe.Lucros duvidosos e incertos, ou meras projeções de ganhos, supostamente considerados, não são lucros cessantes. Os lucros cessantes são os lucros certos, como a perda de ganhos determinada, que deixou de vir ao lesado, por fato estranho e por este não desejado. Não se subtrai dos autos nenhuma das hipóteses previstas no art. 17 do CPC, sendo certo que as alegações do réu enquadram-se no regular exercício do direito de defesa de seus interesses, que ele considera legítimos, inexistindo qualquer ato que atente à dignidade da Justiça.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.04.538142-3/002 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): GILSON GERALDINO DA SILVA JÚNIOR - APELADO(A)(S): MAURO MARCOS PONTES - DENUNCIADO LIDE: CONDOMINIO DO EDIFICIO BENTO RICOI - RELATOR: EXMO. SR. DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA

ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador EDUARDO MARINÉ DA CUNHA , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Belo Horizonte, 07 de abril de 2011.

DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA - Relator

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. EDUARDO MARINÉ DA CUNHA:
VOTO
Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização, ajuizada por MAURO MARCOS PONTES em face de GILSON GERALDINO DA SILVA JÚNIOR, alegando ser proprietário do apartamento n. 103, do condomínio edilício localizado na Rua Nunes Vieira, n. 47, bairro Santo Antônio.
Informou que o seu imóvel, no banheiro social e na cozinha, tem sofrido graves infiltrações, provenientes do apartamento do requerido, localizado um andar acima.
Consignou que, devido às infiltrações, que impossibilitaram a utilização do imóvel, não teve como alugá-lo, sendo obrigado a arcar com as despesas referentes às taxas condominiais e IPTU. Ponderou que o último locatário entregou o apartamento em 17.03.2004, rescindindo prematuramente o contrato, em razão das precárias condições de uso.
Salientou que, nos termos da convenção do condomínio, as instalações internas de água, luz e esgoto são de responsabilidade do proprietário da respectiva unidade. Aduziu, ainda, que, conforme vistoria realizada por profissionais de sua confiança, as infiltrações possuem origem no imóvel do requerido.
Discorreu sobre os pressupostos da responsabilidade civil e argumentou que, até a data do ajuizamento da ação, já acumulava um prejuízo de aproximadamente R$4.338,19.
Pediu a procedência da ação, a fim de que fosse o requerido condenado a efetuar os reparos necessários para sanar as infiltrações, além do pagamento de indenização correspondente aos prejuízos suportados, em razão da impossibilidade de locação do imóvel.
Juntou os documentos de f. 07-36.
Devidamente citado, o requerido apresentou contestação, pugnando, preliminarmente, pela denunciação à lide do Condomínio do Edifício Bento Ricoy. Consignou que a responsabilidade pelos danos narrados na inicial deve ser imputada ao referido condomínio, uma vez que as infiltrações decorrem de vazamentos na rede geral de distribuição de água.

No mérito, defendeu que não se encontram presentes os pressupostos necessários à configuração do seu dever de indenizar. Disse que a prova dos autos não demonstra a origem danos narrados na peça vestibular. Destacou que as infiltrações decorreram da troca da tubulação da linha tronco do condomínio, que era de ferro galvanizado e já apresentava avarias. Ponderou, assim, que o autor não se desincumbiu de comprovar os fatos constitutivos do seu direito, sendo notória a ausência de nexo de causalidade entre os mencionados danos e eventuais vazamentos no imóvel de sua propriedade. Argumentou, ainda, que foram de péssima qualidade os reparos efetuados no encanamento do edifício e que possui desavenças pessoais com o profissional que assina o laudo apresentado pelo autor. Discorreu sobre culpa exclusiva de terceiros. Pediu a improcedência da demanda e a concessão dos benefícios da justiça gratuita.
O autor apresentou impugnação à contestação (f. 96-103).
O condomínio denunciado se manifestou às f. 122-132, suscitando preliminar de carência de ação, por ilegitimidade passiva. No mérito, consignou que os profissionais que vistoriaram o imóvel foram enfáticos em consignar que o vazamento responsável pelas infiltrações está localizado no imóvel do denunciante. Destacou que os reparos realizados na tubulação do condomínio tiveram caráter preventivo. Ponderou, assim, que a tubulação das áreas comuns não foi responsável pelos danos existentes no imóvel de propriedade do requerente. Asseverou, por outro lado, que, mesmo após a troca de todo o encanamento do condomínio, persistem as infiltrações no apartamento do requerente, o que demonstra que os aludidos danos não são de sua responsabilidade. Requereu a improcedência da lide secundária.
Em decisão de f. 218-219, o doutro magistrado de primeira instância deferiu a realização de prova técnica.
Veio aos autos o laudo pericial (f. 277-317).
Consoante auto de f. 481, foi realizada inspeção judicial pelo magistrado de primeira instância, no imóvel objeto da demanda.

As partes apresentaram razões finais.
Em sentença proferida às f. 505-516, o magistrado a quo julgou improcedente a lide secundária e procedente a lide principal, condenando o requerido "ao pagamento de indenização por danos materiais, consistentes no ressarcimento dos valores dos aluguéis, IPTU e condomínio, desde a data da rescisão prematura da locação, qual seja, 17.03.2004, até a data do trânsito em julgado desta sentença, valores estes que serão apurados em liquidação de sentença por arbitramento". Condenou o réu, outrossim, ao pagamento de multa por litigância de má-fé, e a efetuar os devidos reparos em seu imóvel, a fim de sanar as infiltrações causadas no apartamento do autor, no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária no valor de R$100,00, limitada a R$10.000,00.
Irresignado, o réu interpôs apelação (f. 518-530), argumentando que o laudo pericial coligido aos autos está eivado de imprecisões e contradições. Disse, assim, ser nula a referida prova, não constituindo ela meio hábil a comprovar os fatos constitutivos do direito do autor. Salientou que as conclusões do perito possuem fundamento apenas nas declarações do síndico do condomínio e do próprio requerente. Sustentou que não foram efetuados testes experimentais e que os trabalhos periciais foram realizados cerca de dois anos após a reforma efetuada pelo condomínio-denunciado. Ponderou que o julgador não está vinculado ao laudo e que foram desconsideradas as suas manifestações, na época em que ocorreram os vazamentos. Aduziu, ainda, que o condomínio-denunciado foi omisso e negligente, uma vez que tinha ciência da ocorrência de problemas hidráulicos no referido apartamento desde novembro de 2003.
Por outro lado, verberou que, não possuindo o julgador primevo a qualificação técnica necessária, a inspeção judicial não é suficiente, por si só, a comprovar a origem das infiltrações. Disse não ser cabível sua condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé e que não se encontram presentes os pressupostos da responsabilidade civil. Destacou que não há prova no sentido de que o requerente tenha tentado alugar o imóvel ou mesmo que o referido apartamento sempre foi destinado à locação. Consignou que os lucros cessantes não foram demonstrados, sendo descabida sua condenação ao valor correspondente aos aluguéis do imóvel até o trânsito em julgado da sentença. Pediu o provimento do recurso.
O requerente aviou embargos de declaração, que foram rejeitados pelo julgador monocrático.
O autor ofereceu contrarrazões, na qual suscita preliminar de não conhecimento do recurso. No mérito, bate-se pela manutenção da sentença hostilizada.
Conheço do recurso, vez que próprio, tempestivo, regularmente processado e isento de preparo, preparado.
I - Preliminar de não conhecimento do recurso.
Aduziu o autor-apelado que o recurso de apelação não deve ser conhecido, em virtude de ter sido interposto antes da publicação da decisão que julgou os embargos de declaração.
Com a devida vênia, entendo não lhe assistir razão.
É que, em que pese ter sido o apelo aviado antes do julgamento dos embargos de declaração, tal fato, por si só, não é hábil a acarretar o não conhecimento do recurso.
Deve-se destacar que, desde a prolação da sentença hostilizada, a parte sucumbente já possui interesse recursal, podendo interpor o recurso de apelação.

A propósito, confiram-se os seguintes acórdãos:
"APELAÇÃO CÍVEL - INTERPOSIÇÃO ANTES DO JULGAMENTO OU PUBLICAÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - CONHECIMENTO - NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO POR MEIO DE PESSOA JURÍDICA INTERPOSTA - CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PERANTE A INTERMEDIADORA - PROTESTO IRREGULAR - DANOS MORAIS - OCORRÊNCIA - PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - VERIFICADOS - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.- A interposição de apelação, antes do julgamento e/ou publicação dos embargos de declaração opostos contra a sentença, não prejudica o seu conhecimento. Incabível, portanto, a alegação de intempestividade.- Se a mecânica das relações negociais entrevista nos autos - similar à estipulação em favor de terceiro - permite dizer que a parte requerente cumpriu com suas obrigações, reputa-se ilegal a lavratura de protesto de boleto de cobrança de dívida, mesmo porque, frise-se, esse expediente - protesto de boleto bancário - somente pode ser manejando quando preenchidos os requisitos legais. Precedente: STJ AgRg no REsp 1054499/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJe 24/08/2009." (TJMG, AC 1.0024.06.119089-8/001, Relator: Des. Elpídio Donizetti, data do julgamento: 21.09.2010)
"REEXAME NECESSÁRIO - SENTENÇA INSUSCETÍVEL DE PRODUZIR VALOR CERTO - APELAÇÃO CÍVEL - INTERPOSIÇÃO ANTES DO JULGAMENTO OU PUBLICAÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - CONHECIMENTO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - ESTADO DE MINAS GERAIS - EXECUÇÃO DE OBRAS DE ADAPTAÇÃO - PORTADORES DE DEFICIÊNCIA FÍSICA - ACESSO À ESCOLA PÚBLICA - LEI FEDERAL N. 10.098/2000 - DECRETO N. 5.296/04. - A interposição de apelação, antes do julgamento e/ou publicação dos embargos de declaração opostos contra a sentença, não prejudica o seu conhecimento. - É da competência/obrigação do ESTADO DE MINAS GERAIS proporcionar o livre acesso das pessoas portadoras de deficiência física em edifícios públicos, pois a Lei federal n. 10.098/2000 estabeleceu prazo para que o início das obras de adaptações seja implementado pela Administração Pública direta ou indireta." (TJMG, AC 1.0702.08.494482-7/001, Relator: Des. Silas Vieira, data do julgamento: 06.07.2010)
Note-se que, segundo dispõe o art. 508, do CPC, o prazo para a interposição de apelação é de quinze dias, sendo o dies a quo o primeiro dia útil após a data da publicação da sentença.
A propósito do prazo recursal, em se tratando de apelação cível, pertinente a abalizada doutrina de Moacyr Amaral Santos (Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, Saraiva, 1999, v. 3, p. 116):
"O prazo para a interposição da apelação é de quinze dias, contados da publicação da sentença, ou da sua intimação às partes, correndo em cartório (Cód. Proc. Civil, art. 508. Ver n2 767, a), mesmo quando a sentença seja proferida em processo de rito sumário, à vista da revogação do parágrafo único do art. 508 do Código pela Lei n.º 6.314, de 16 de dezembro de 1975. O prazo será comum às partes e aos terceiros prejudicados. Todavia, quando a parte for a Fazenda Pública ou o Ministério Público, será o prazo computado em dobro, bem como quando a parte contar com Defensor Público, ou com quem exerça cargo equivalente."
Outrossim, vindo a público o conteúdo da sentença, inicia-se também a contagem do prazo para a oposição de embargos de declaração (art. 537, do CPC).
Nota-se, pois, que, durante os cinco primeiros dias do prazo para apelação, existe a possibilidade de uma das partes aviar embargos declaratórios e, via de consequência, interromper a fluência daquele lapso temporal (art. 538, CPC).

Segundo se extrai dos autos, a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais foi publicada no Diário Judiciário Eletrônico do dia 13.04.2010. Em 16.04.2010, o autor aviou embargos de declaração e, sem que soubesse de tal fato, o réu interpôs apelação, em 28.04.2010.
Resta evidente, pois, que, malgrado tenha havido a interrupção do prazo, em virtude dos embargos declaratórios aviados pelo autor, o réu já havia interposto o recurso de apelação, em momento em que o ordenamento jurídico lhe facultava a prática daquele ato processual.
Impõe-se destacar, inclusive, que, caso fossem acolhidos os embargos declaratórios, seria possível ao réu-apelante, por força do princípio da complementaridade, apresentar aditamento às suas razões recursais, relativamente ao trecho da decisão embargada que viesse a ser alterado.

É o que explica Nelson Nery Junior:
"Pelo princípio da complementaridade, o recorrente poderá complementar a fundamentação de seu recurso já interposto. Se houver alteração ou integração da decisão, em virtude de acolhimento de embargos de declaração. Não poderá interpor novo recurso. (...) Suponhamos o seguinte exemplo. O réu, condenado a indenizar perdas e danos, interpõe desde logo recurso de apelação, pleiteando a reforma da sentença, com o fito de conseguir a improcedência da pretensão do autor. Este, por sua vez, opõe embargos de declaração contra aquela mesma sentença, porque o juiz deixara de manifestar-se quanto ao pedido de lucros cessantes, constante do pedido inicial. Se forem acolhidos e, conseqüentemente, integrada a sentença para condenar o réu também naquela verba, o réu não poderá oferecer nova apelação, pois já havia exercido esse direito; deverá, isto sim, complementar o recurso já interposto, aduzindo novos fundamentos e pedindo a reforma da sentença, apenas no que concerne à matéria que fora objeto da integração, por acréscimo, dessa mesma sentença pelo acolhimento dos embargos de declaração" (Nelson Nery Junior, "Teoria Geral dos Recursos - RPC 1 - Recursos no Processo Civil", 6a. ed.2004, São Paulo; RT, p.182).
A propósito, já decidiu esta Corte:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DECISÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALTERAÇÃO DO DISPOSITIVO DA SENTENÇA. ADITAMENTO DA APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. Se na decisão dos embargos de declaração, publicada após a interposição das razões de apelação, houve alteração do dispositivo da sentença, pode a parte recorrente, que sucumbiu ainda mais com tal alteração, aditar seu recurso, pois, caso contrário, estar-se-ia derruindo o princípio da ampla defesa." (TJMG, AI, n. 1.0145.05.274554-7/001, rel. Des. Luciano Pinto, Décima Sétima Câmara Cível, julgado em 6.7.2006).
No caso em tela, conforme destacado alhures, a sentença de primeiro grau permaneceu íntegra, por terem sido rejeitados os aclaratórios manejados pelo autor. Assim, entendo que ao réu - que já havia interposto o seu recurso de apelação - não se pode impor a obrigação de ratificar suas razões recursais ou tomar qualquer iniciativa, devendo, simplesmente, ser processado o apelo anteriormente aviado.
Rejeito, pois, a preliminar de não conhecimento do recurso de apelação.

I - Mérito.
Cinge-se o presente recurso a aferir a regularidade, ou não, da sentença primeva, que condenou o réu-apelante a realizar os reparos em seu imóvel, necessários para sanar as infiltrações existentes no apartamento do autor, bem como a efetuar o pagamento da quantia equivalente aos valores dos aluguéis, IPTU e condomínio, desde a data da rescisão prematura da locação, até o trânsito em julgado da decisão.
Pois bem. Defende o réu-apelante que a prova pericial produzida nos autos não foi conclusiva quanto à sua responsabilidade pelos danos ocorridos no imóvel.
Analisando detidamente os autos, contudo, cheguei à mesma conclusão do magistrado a quo, no sentido de que não houve culpa do condomínio-denunciado, de forma a excluir a responsabilidade civil do réu-apelante.
A nosso aviso, malgrado o entendimento contrário do requerido, a prova técnica produzida nos autos foi clara e conclusiva no sentido de apontar que os danos no apartamento do requerente foram causados por avarias existentes na rede hidráulica do imóvel de propriedade daquele.
Permito-me, a propósito, transcrever a conclusão do laudo pericial:
"De acordo com a análise da documentação apresentada, bem como dos fatos apresentados e os exames periciais realizados, concluímos que as infiltrações constatadas em parte das lajes de tetos do banheiro e da cozinha no apartamento de n. 103 são decorrentes provavelmente de vazamentos oriundos do apartamento de n. 203, situado em nível imediatamente superior a este, e que apresenta-se com falhas e deficiências nas instalações hidráulicas privativas do banheiro, constatadas nas conexões das duas caixas sifonadas com grelhas (ralos) deste cômodo." (f. 293 - grifamos)
Mister se faz destacar, outrossim, os seguintes quesitos e suas respectivas respostas:
"Quesito n. 17: Pode se especificar se a infiltração que assola o apt. 103 é proveniente do banheiro, cozinha ou área de serviços do Apt. 203?
Resposta: As infiltrações verificadas no apartamento n. 103 são, ao nosso entendimento, provenientes da rede de esgoto privativa do banheiro do apartamento 203, conforme exposto na conclusão deste Laudo Pericial."
Quesito n. 11: Queira o i. Perito informar se a caixa de esgoto do banheiro social do apartamento 203, conforme vistoria in loco, se encontra instalada de acordo com os preceitos técnicos de engenharia.
Resposta: Ao nosso entendimento, não.
Quesito n. 12: Caso negativo, queira o Sr. Perito informar se é possível que tal instalação, realizada em desacordo com as normas técnicas, origine infiltração no banheiro imediatamente inferior; Favor detalhar como foi realizada a instalação.
Resposta: As caixas sifonadas do banheiro do apartamento n. 203 apresentam-se com as conexões dos ramais de entrada e saída inadequadas, constatando-se a utilização de aquecimento em pontas de tubos, dobras em seções e surgimento de vazios entre as paredes destas conexões.
Assim, entendemos que as infiltrações constatadas nos tetos do banheiro e da cozinha do apartamento n. 103, situado imediatamente abaixo, sejam decorrentes de falhas nestas instalações hidráulicas." (f. 298-299 e 315 - grifamos)

É importante esclarecer que, ao apresentar o laudo completar, o i. experto ratificou o entendimento de que as infiltrações identificadas no apartamento n. 103, de propriedade do requerente, são decorrentes de falha da rede hidráulica da unidade n. 203. O perito oficial foi claro em asseverar, ainda, que os danos indicados pelo autor da ação não possuem qualquer relação com a coluna de esgoto, pertencente à linha tronco do edifício. Confira-se:
"Após examinar a petição de fls. 340/341 e Parecer Técnico de seu Assistente Técnico, Sr. Edemir Luiz de Souza (fls. 342/343), não temos dúvidas em ratificar toda a conclusão do Laudo Oficial (fls. 293), esclarecendo que as infiltrações constatadas em parte das lajes do banheiro e da cozinha do apartamento n. 103 são decorrentes, ao nosso entendimento, de vazamentos oriundos do apartamento de n. 203, situado em nível imediatamente superior a este, o qual apresenta-se com falhas e deficiências nas instalações hidráulicas privativas do banheiro, por nós constatadas nas conexões das duas caixas sifonadas com grelhas (ralos) deste cômodo.
Dessa forma, entendemos que os indícios de infiltrações, por nós constatados nas lajes de teto do apartamento de n. 103, são decorrentes de falhas nas instalações da rede hidro-sanitária do apartamento de n. 203, e não apresentam correlação com a tubulação da coluna de esgoto situada junto à projeção das unidades de final 03." (f. 301 - grifamos)

Cumpre consignar que apesar de o princípio da não-adstrição ao laudo pericial estar consagrado em nosso ordenamento jurídico, nos termos dos arts. 436 e 437, do CPC, o Julgador apenas poderá deixar de basear sua decisão nas conclusões do perito, caso as demais provas presentes nos autos indiquem, com segurança, que os fatos não ocorreram conforme descritos pelo experto.
Nesse sentido, mister se faz destacar a doutrina dos mestres Pontes de Miranda e Moacyr Amaral Santos:
"Se há outros elementos, bastantes, de convicção, pode o juiz desprezar o laudo, em parte ou totalmente (Dictum expertorum nunquam transit in rem iudicatam); se não os há, ou o juiz ordena outra perícia, ou, se é o caso, por terem divergido o perito e o assistente técnico ou os assistentes técnicos ou científicos, adota um deles. Não pode desprezar o laudo, sem haver algo que seja suficiente ao seu convencimento..." (Pontes de Miranda, Comentários ao Código de Processo Civil, tomo IV. Rio de Janeiro, Forense, 1974, p. 463).

"... por não estar vinculado às conclusões do laudo não decorre possa o juiz arbitrariamente repeli-las, mas insta que mui fortes razões tenha, e perfeitamente justificadas, para deixar de acatá-las. Vem a propósito lição de LESSONA, citando STOPPATO, conforme a qual não se deve presumir que 'um juiz culto, inteligente e sábio negue aquilo que se acha científica e logicamente demonstrado, ou que repila o que estiver iniludivelmente assegurado, ou se subtraia arbitrariamente aos resultados de conhecimentos específicos, quando a estes correspondam os fatos.'" (Moacyr Amaral Santos, Comentários ao Código de Processo Civil, 1ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 375).
Esta Corte tem entendido que o Julgador se deve pautar pelas conclusões do perito, quando o deslinde do feito depender de conhecimento técnico que apenas este detém:
"COBRANÇA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO - PROVA PERICIAL - RELEVÂNCIA - NULIDADE DO PROCESSO. (...) Na falta de estipulação ou de acordo, os honorários serão sempre fixados por arbitramento judicial, em remuneração compatível com o trabalho e o valor econômico da questão, dependendo de conhecimento especial de técnico, o que torna indispensável a realização da prova pericial, para que a verdade real seja substancialmente apurada para se atingir o convencimento do julgador, quanto à certeza e à verdade dos fatos." (TAMG, 3ª CÂM. Cível, Ap. Cível nº 309.137-4, rel. Juiz Duarte de Paula, j. em 9.8.2000, grifos nossos).

Destarte, tendo em vista que as demais provas acostadas aos autos não elidem, com segurança, as conclusões do laudo pericial, entendo que devem prevalecer as constatações a que chegou o perito oficial.
Assim, conforme mencionado alhures, a prova dos autos não deixa dúvidas quanto à origem das infiltrações existentes no imóvel do autor, na medida em que se encontra evidenciado, através da prova pericial, que os aludidos danos decorrem de falhas nas conexões das caixas sifonadas do banheiro do apartamento n. 203, de propriedade do réu.
Não se pode perder de vista, ainda, que, nos termos da convenção de condomínio (f. 33-36), "todas as instalações internas de água, luz, esgotos, de cada apartamento serão reparadas às expensas dos respectivos proprietários, quando o estrago se verificar até chegar às linhas tronco".
Marco Aurélio S. Viana, abeberando-se na lição do saudoso Prof. Caio Mário da Silva Pereira, tece breves considerações a respeito da natureza jurídica e da força obrigatória da convenção de condomínio, sob o prisma da
Lei n. 4.591/64 e também do CCB/2002:
"O Código Civil mantém a mesma orientação da Lei n. 4.591/64, ou seja, após cuidar da instituição do condomínio, no art. 1.332, dispõe, em seguida, a respeito da convenção de condomínio. Isso equivale, em outras palavras, a dizer que, após a criação do condomínio edilício, é necessário que venha o estatuto disciplinar as relações internas dos condôminos (Caio Mário da Silva Pereira).

(...) Caio Mário da Silva Pereira, no exame da Lei especial, observava que a solução legal preconizada visava a conciliação da liberdade de iniciativa com a regulamentação legal, 'convenção livre dos condôminos, com a determinação de padrões legais mínimos' (Condomínio, cit., p. 99). É na convenção de condomínio que se delineia a vida interna do condomínio, com a regulamentação do complexo de direitos e deveres de todos os que estiverem nos seus limites (Cf. Marco Aurélio S. Viana, Manual do Condomínio cit., p.18)." (in Comentários ao Novo Código Civil, V. XVI, Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira, Forense, Rio de Janeiro, 2003, p. 408-409).
Logo, conforme exposto, sendo certo que as infiltrações decorrem de defeitos nas instalações internas do imóvel do réu, não possuindo relação com a linha tronco de água e esgoto do condomínio, nos termos da referida convenção, impõe-se a manutenção do decisum hostilizado, no tópico em que o condenou a efetuar o reparo da rede hidráulica de seu apartamento, no prazo de 60 dias.
Sobre a ausência de relação entre os danos existentes no apartamento do requerente e a coluna coletiva de esgoto do condomínio, releva destacar o seguinte quesito:
"Quesito n. 16: A coluna coletiva em que está ligado o esgoto do Apt. 203 provoca alguma infiltração no Apt. 103 do mesmo edifício?

Resposta: Não constatamos infiltrações no apartamento n. 103 que denotassem se originar da coluna coletiva de esgoto." (f. 298 - grifamos)

Cumpre salientar, outrossim, que restou demonstrado nos autos que, em razão dos danos provocados pelo requerido, que não efetuou a manutenção da rede hidráulica de seu apartamento, o requerente suportou prejuízos decorrentes da rescisão prematura do contrato de locação de f. 09-14.
Bem de ver-se que, nos termos da notificação de f. 15, expedida pelo locatário do referido imóvel, o pedido de rescisão do contrato se fundou na existência de infiltrações nos cômodos da cozinha e do banheiro social. Assim, da mesma forma, não merece censura a sentença hostilizada, no que tange à condenação do réu ao ressarcimento dos prejuízos suportados pelo autor, em razão da rescisão antecipada do contrato de locação.
Nessa linha, conforme bem destacou o douto magistrado de primeira instância, o requerido deverá pagar ao requerente, a título de danos emergentes, a quantia equivalente aos aluguéis, IPTU e taxas condominiais, relativas ao período compreendido entre a entrega das chaves pelo locatário (17.03.2004, cf. doc. de f. 16) e a data do termo final do contrato de f. 107-112 (05.06.2006).

Por outro lado, no tocante aos lucros cessantes pela impossibilidade de locação do imóvel, impõe-se a reforma da sentença hostilizada, uma vez que o autor não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos do seu direito. É de se observar que, embora se encontre devidamente evidenciado nos autos que as infiltrações foram causadas por falhas no sistema hidráulico do imóvel do autor, não foi demonstrada pelo réu a impossibilidade de locação do imóvel ou a depreciação locativa, em razão das infiltrações.
Registre-se, por oportuno, que os lucros cessantes apenas são devidos se forem efetivamente comprovados, sob pena de se propiciar o enriquecimento sem causa da parte que os postula.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes acórdãos:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. INÉPCIA DA INICIAL. PRELIMINAR REJEITADA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA. ÔNUS DA PROVA. INTELIGÊNCIA DO ART. 333, I, DO CPC. A petição inicial só deve ser indeferida, por inépcia, quando o vício apresenta tal gravidade que impossibilite a defesa do réu, ou a própria prestação jurisdicional, o que inocorre na espécie. É regra básica do sistema probatório a de que quem alega um fato deve prová-lo. No caso do autor, os fatos que lhe incumbe provar são os que forem constitutivos do seu direito, nos termos do art. 333, I, do Código de Processo Civil. Os lucros cessantes e os danos materiais não se presumem a partir das circunstâncias fáticas, mas devem restar cabalmente provados nos autos, sob pena de ser julgado improcedente o pedido." (TJMG, AC 1.0382.06.062839-5/002, Relatora: Des. Cláudia Maia, data do julgamento: 13.08.2009)
"INDENIZAÇÃO - ACIDENTE DE TRÂNSITO - INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL NÃO CONFIGURADA - LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS VALORES PERCEBIDOS PELA AUTORA ANTES DO ACIDENTE - DANOS MORAIS -VALOR EXORBITANTE - REDUÇÃO - Considerando-se que a petição inicial permitiu a avaliação do pedido e possibilitou a ampla defesa do réu, não há que se falar em inépcia da petição inicial. - Os lucros cessantes não se presumem. Não tendo a autora comprovado os valores que percebia antes do acidente o pedido deve ser julgado improcedente. - O valor fixado a título de danos morais deve ser reduzido quando se mostrar excessivo diante das circunstâncias do caso concreto." (TJMG, AC 1.0382.04.044396-4/001, Relator: Des. Tibúrcio Marques, data do julgamento: 12.02.2009)

Nessa linha, entendo que falece ao autor o direito de pleitear os alegados lucros cessantes, vez que não foram devidamente demonstrados, não sendo possível, repita-se, presumir o prejuízo alegado com a impossibilidade de locação do imóvel, em razão apenas da existência de infiltrações. Como já afirmado, tenho que os lucros cessantes devem ser robustamente comprovados e, se o autor não cuidou de produzir prova nesse sentido, a improcedência de seu pedido se impõe.
Lucros duvidosos e incertos, ou meras projeções de ganhos, supostamente considerados, não são lucros cessantes. Os lucros cessantes são os lucros certos, como a perda de ganho determinado, que deixou de vir ao lesado, por fato estranho e por ele não desejado.
Sobre o tema, a lição de Aguiar Dias, in "Da Responsabilidade Civil", Forense, 10ª ed., p. 9394:
"O que o prejudicado deve provar, na ação, é o dano, sem consideração ao seu quantum, que é matéria de liquidação. Não basta, todavia, que o autor mostre que o fato de que se queixa, na ação, seja capaz de produzir dano, seja de natureza prejudicial. É preciso que prove o dano que experimentou, relegando para a liquidação a avaliação do seu montante."

Também assim se manifestou o eminente jurista Humberto Theodoro Júnior, quando Desembargador no egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, no julgamento da Apelação Cível nº 65.119:
"O dano, prova-se antes da sentença. Na fase liquidatória, apenas se define e declara o valor dos danos anteriormente provados." (Apud "Responsabilidade Civil - Doutrina e Jurisprudência", Aide, 2ª ed., v.II, p. 180).
Registre-se, por oportuno, que, em que pese esteja comprovada a existência de danos no imóvel de propriedade do requerente, não há nos autos prova de que o aludido apartamento encontrava-se impróprio para a habitação.
Bem de ver-se que, a partir das fotografias de f. 327-333, é possível observar que, em que pese existirem infiltrações nos cômodos do banheiro e da cozinha, o imóvel apresenta-se, a priori, nos demais cômodos, perfeitamente habitável.

No que pertine à condenação do réu ao pagamento de multa por litigância de má-fé, cumpre registrar que tal instituto consolida em "deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei"; "alterar a verdade dos fatos"; "usar do processo para conseguir objetivo ilegal"; "opor resistência injustificada ao andamento do processo"; "proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo"; "provocar incidentes manifestamente infundados"; ou, ainda, "interpor recurso com intuito manifestamente protelatório", consoante preconizam os incisos I a VII, do artigo 17, do Código de Processo Civil.
Entretanto, a propósito do tema, adota-se o princípio de que o dolo e a culpa não se presumem, sendo necessário à sua fixação, que se manifestem, de modo claro e evidente, além da imprescindibilidade de que sejam localizados nos debates e não nos fundamentos jurídicos expostos no processo.
Nesse sentido, a lição do mestre Celso Agrícola Barbi:
"A idéia comum de conduta de má fé supõe um elemento subjetivo, a intenção malévola. Essa idéia é, em princípio, adotada pelo direito processual, de modo que só se pune a conduta lesiva quando inspirada na intenção de prejudicar" (in "Comentários ao Código de Processo Civil", Forense, v. I, p. 83).
No caso sub judice, não se subtrai dos autos nenhuma das hipóteses previstas no art. 17 do CPC, sendo certo que as alegações do réu enquadram-se no regular exercício do direito de defesa de seus interesses, que consideram legítimos, inexistindo qualquer ato que atente à dignidade da Justiça.

Trago, ainda, à colação, o seguinte julgado:
"(...) LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA. (...) A litigância de má- fé só se admite mediante prova do comportamento malicioso e propositado da parte, visando a dificultar o andamento do feito através de alegações que afrontam a realidade dos fatos." (TJMG - APELAÇÃO CÍVEL N. 2.0000.00.473235-4/000, Relator Desembargador VALDEZ LEITE MACHADO, 9.3.2006)

Destarte, a nosso aviso, não há que se falar em condenação do requerido como litigante de má-fé.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para decotar da condenação imposta ao requerido o valor correspondente à multa por litigância de má-fé e ao pagamento de lucros cessantes, relativo aos aluguéis, IPTU e taxas condominiais, entre o termo final do contrato de f. 107-112 (05.06.2006), celebrado com o Sr. Cláudio Fernandes dos Santos, e o trânsito em julgado da sentença.

Tendo em vista a sucumbência recíproca, maior por parte do requerido, condeno-o ao pagamento de 60% das custas processuais, inclusive as recursais, devendo o requerente arcar com os 40% remanescentes. Honorários advocatícios tal como fixados na decisão primeva, na mesma proporção, devendo ser compensados, nos termos do art. 21, caput, do CPC e da Súmula n. 306, do STJ. Fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação ao réu, nos termos do art. 12,da Lei n. 1.060/50.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): PEDRO BERNARDES e LUCIANO PINTO.

SÚMULA : REJEITARAM A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.